Как наш рынок недвижимости реагирует на мировой экономический кризис?
- Когда на фондовом рынке ощущается нестабильность, субъекты, работающие на нем, замораживают свои операции. Тогда возникает вопрос: где размещать свои собственные финансовые средства? И если замораживать средства в банковской системе тоже становится рискованно, то единственным сектором, который может поглотить свободные средства, становится рынок недвижимости. Вместе с тем я уверен, что резкого колебания цен на армянском рынке недвижимости не будет. Потому что объем вновь созданной недвижимости у нас довольно мал. Так, например, если после обретения независимости в Армении с целью продажи было построено около 1 млн кв. метров жилья и других строений, в основном многоквартирных домов, то в Дубае объем строительства составляет 40-50 млн кв. метров, и это при том, что в Республике Армения живет около 3 млн граждан, а в Объединенных Арабских Эмиратах граждан всего 900 тысяч (гражданами ОАЭ являются менее 20% населения этой страны.- Ред.). Следовательно, в этой стране граждане давно уже решили свои жилищные проблемы, причем с лихвой. Это значит, что на их внутреннем рынке уже нет спроса. А внешний капитал формирует спрос в той мере, в какой направляется ростом цен. Если нет роста цен, то внешние финансовые потоки либо замораживаются, либо инвесторы выводят имущество с рынка путем его отчуждения.
- Значит ли это, что наша экономика настолько больна, что уже не реагирует на внешние импульсы?
- Просто наша экономика не в такой степени интегрирована в мировую, чтобы происходящие там изменения немедленно отразились на нашем рынке.
- А как вы относитесь к высказанной нашим премьер-министром мысли, что мы можем извлечь пользу из такой ситуации?
- Я не хочу быть абсолютным оптимистом. Чтобы извлечь пользу, надо прежде всего создать соответствующие механизмы, которые будут способны обеспечить финансовые потоки в нашу страну. Одним из таких механизмов может стать создание свободной экономической зоны в Армении. Наш регион не очень стабилен, поэтому самым реальным путем для увеличения финансовых потоков является создание свободной экономической зоны.
- На это есть возражение: снизятся налоговые поступления.
- Я так не думаю. Мировая практика показывает, что часть объема сконцентрированного в свободной экономической зоне капитала так или иначе поступает в прилегающее экономическое поле. В нашем случае это, естественно, вся Республика Армения. Мы хотим привлечь инвестиции, но для этого необходимо понимать, что финансы подчиняются логике размещения и имеют свою структуру интересов. И ждать, что мир отдаст нам на хранение свои деньги без создания у нас соответствующих механизмов,- элементарное заблуждение. Я уже говорил, что рынок недвижимости Армении защищен, однако это обусловлено не экономическими параметрами, а всего лишь внутренней емкостью рынка. Так, например, свободная экономическая зона может стать стимулом для организаций, занимающихся крупномасштабной транзитной торговлей: им необходимо будет где-то складировать приобретенные на одном рынке товары, чтобы впоследствии доставить их на другие рынки. Следовательно, в наших руках может оказаться часть торговли всего Ближнего Востока, а также соседних Ирана и Турции с Россией и Украиной, и мы таким образом можем стать одним из важнейших звеньев финансовой и деловой инфраструктуры этих стран. Благодаря этому увеличатся и наши налоговые поступления. Приток иностранного капитала будет способствовать и повышению нашей национальной безопасности - он, по сути, станет новой возможностью для выработки и укрепления политических и экономических интересов нашей страны.
- Делают ли наши местные инвесторы вложения в собственной стране? Ведь говорят, что именно это является реальным индикатором бизнес-среды данной страны.
- В этом смысле есть еще, к сожалению, серьезные проблемы. Многие уже состоявшиеся наши бизнесмены стремятся обеспечить себе альтернативные деловые площадки в других странах. Это говорит о том, что нам многое еще предстоит сделать в своем собственном доме. Более того, мы должны не только стараться удержать свой капитал в нашей стране, но и сделать все возможное, чтобы иностранный капитал нашел в Армении поле для своего нормального развития.
Вновь вернусь к идее свободной экономической зоны: при ее наличии в нашей стране появится сектор, который, подобно локомотиву, потянет за собой остальные отрасли и сферы экономики. Тем самым он будет способствовать улучшению деловой среды, создаст у инвесторов атмосферу доверия.
- Мы все время говорим о приоритетных сферах нашей экономики - то это высокие технологии, то какая-нибудь другая отрасль, и т. д, и т. п. Но ни одна отрасль так и не стала локомотивом экономики...
- По моему мнению, сначала следует создать свободную экономическую зону и создать Клуб бизнесменов, куда войдут те наши предприниматели, которые обладают современными знаниями, умением и потенциалом работать с крупным капиталом, и желают интегрироваться в мировую экономику.
- У нас уже есть Союз промышленников и предпринимателей.
- Есть, но он, к сожалению, не решает проблем бизнес-поля нашей страны. А предлагаемый мной клуб будет бороться за то, чтобы наш бизнес стал более конкурентоспособным и одновременно стремился к технологиям развитого внешнего рынка, тем самым повышая и собственный потенциал интеграции в мировую экономику. Это должен быть клуб элиты бизнесменов - с обращенной в будущее деятельностью. В этом деле, думается, многое предстоит сделать и государству. Ждать, что бизнесмены самоорганизуются и решат подобные задачи,- маловероятно. А кроме того, и времени ждать уже нет.
- Если не будет политической воли властей, то и инициативы самих бизнесменов могут оказаться напрасными. Естественно, что государство должно установить и новые правила игры в деловом поле.
- В стране должна сформироваться такая психологическая атмосфера, в которой бизнесмен считал бы себя партнером государства. Государство должно создать для своего партнера соответствующие условия, а бизнесмен - выполнять свои налоговые обязательства. Надо изжить стремление рассматривать бизнесмена лишь как налогоплательщика. Ведь самым большим капиталом страны является состоявшийся бизнесмен - именно он формирует систему ценностей национальной буржуазии каждой страны.
- Хорошо сказано. Однако не кажется ли вам, что система ценностей нашей собственной буржуазии никак не сформируется еще и потому, что в нашей бизнес-среде наличествуют элементы незаконной деятельности или даже криминала?
- Да, такая проблема есть. Однако следует учесть, что такая ситуация характерна для экономик переходного периода. Все страны прошли этот путь. Однако независимо от того, каким образом был накоплен первоначальный капитал, необходимо, чтобы управляющие этим капиталом вошли в цивилизованное поле деятельности, присущее современным хозяйствующим субъектам. В этом должно быть заинтересовано также государство, которое пусть условно, но должно устанавливать для бизнесменов новые качественные критерии в форме госзаказа.
- Но позволят ли сегодня олигархи - а хотим мы того или не хотим, но таковые существуют,- появиться этим качественно новым бизнесменам, не помешают ли этому?
- Олигархи тоже ощущают жизненную потребность в формировании новой среды. Потому что самый простой и эффективный способ защиты капитала - это защитить его с помощью закона. Все остальные способы временны и анахронистичны. В то же время для субъектов с серьезными финансовыми возможностями насущным стал вопрос освоения новых рынков. Армянский рынок мал, а на мировом рынке невозможно быть конкурентоспособным с устаревшими технологиями и окостеневшими подходами. Олигарх вынужден приспосабливать свои технологии и экономические рычаги к требованиям времени.
- Очевидно, что недвижимость в Ереване распределена непропорционально. Не приводит ли это к сложностям и трудностям на рынке? В частности, центр перенасыщен высотными домами, тогда как на окраинах их редко можно увидеть. Говорят, что квартиры даже на Северном проспекте не распродаются.
- Да, в сфере градостроительства еще много чего предстоит сделать. Мы должны сделать все, чтобы формирующиеся здесь инфраструктуры дошли до конечного потребителя. Поэтому следует вкладывать средства в такие градостроительные программы, которые морально не устарели, рассчитаны на 200300 лет жизни, имеют полноценную прикладную функцию, отвечают достаточным градостроительным и эстетическим критериям. Пользуясь случаем, скажу, что ЗАО «ЭСКО-Концерн» разрабатывает проект строительства в Ереване квартала высоких технологий. Там будут и офисные, и жилые здания. Компьютерные специалисты будут работать в офисах и жить в домах рядом. Это будет большая инфраструктура, в качестве «сырья» использующая научный потенциал. Да и вообще задача нашей компании - осуществлять инвестиционные программы в областях градостроительства, недвижимости и туризма.
www.myrealty.am
- Когда на фондовом рынке ощущается нестабильность, субъекты, работающие на нем, замораживают свои операции. Тогда возникает вопрос: где размещать свои собственные финансовые средства? И если замораживать средства в банковской системе тоже становится рискованно, то единственным сектором, который может поглотить свободные средства, становится рынок недвижимости. Вместе с тем я уверен, что резкого колебания цен на армянском рынке недвижимости не будет. Потому что объем вновь созданной недвижимости у нас довольно мал. Так, например, если после обретения независимости в Армении с целью продажи было построено около 1 млн кв. метров жилья и других строений, в основном многоквартирных домов, то в Дубае объем строительства составляет 40-50 млн кв. метров, и это при том, что в Республике Армения живет около 3 млн граждан, а в Объединенных Арабских Эмиратах граждан всего 900 тысяч (гражданами ОАЭ являются менее 20% населения этой страны.- Ред.). Следовательно, в этой стране граждане давно уже решили свои жилищные проблемы, причем с лихвой. Это значит, что на их внутреннем рынке уже нет спроса. А внешний капитал формирует спрос в той мере, в какой направляется ростом цен. Если нет роста цен, то внешние финансовые потоки либо замораживаются, либо инвесторы выводят имущество с рынка путем его отчуждения.
- Значит ли это, что наша экономика настолько больна, что уже не реагирует на внешние импульсы?
- Просто наша экономика не в такой степени интегрирована в мировую, чтобы происходящие там изменения немедленно отразились на нашем рынке.
- А как вы относитесь к высказанной нашим премьер-министром мысли, что мы можем извлечь пользу из такой ситуации?
- Я не хочу быть абсолютным оптимистом. Чтобы извлечь пользу, надо прежде всего создать соответствующие механизмы, которые будут способны обеспечить финансовые потоки в нашу страну. Одним из таких механизмов может стать создание свободной экономической зоны в Армении. Наш регион не очень стабилен, поэтому самым реальным путем для увеличения финансовых потоков является создание свободной экономической зоны.
- На это есть возражение: снизятся налоговые поступления.
- Я так не думаю. Мировая практика показывает, что часть объема сконцентрированного в свободной экономической зоне капитала так или иначе поступает в прилегающее экономическое поле. В нашем случае это, естественно, вся Республика Армения. Мы хотим привлечь инвестиции, но для этого необходимо понимать, что финансы подчиняются логике размещения и имеют свою структуру интересов. И ждать, что мир отдаст нам на хранение свои деньги без создания у нас соответствующих механизмов,- элементарное заблуждение. Я уже говорил, что рынок недвижимости Армении защищен, однако это обусловлено не экономическими параметрами, а всего лишь внутренней емкостью рынка. Так, например, свободная экономическая зона может стать стимулом для организаций, занимающихся крупномасштабной транзитной торговлей: им необходимо будет где-то складировать приобретенные на одном рынке товары, чтобы впоследствии доставить их на другие рынки. Следовательно, в наших руках может оказаться часть торговли всего Ближнего Востока, а также соседних Ирана и Турции с Россией и Украиной, и мы таким образом можем стать одним из важнейших звеньев финансовой и деловой инфраструктуры этих стран. Благодаря этому увеличатся и наши налоговые поступления. Приток иностранного капитала будет способствовать и повышению нашей национальной безопасности - он, по сути, станет новой возможностью для выработки и укрепления политических и экономических интересов нашей страны.
- Делают ли наши местные инвесторы вложения в собственной стране? Ведь говорят, что именно это является реальным индикатором бизнес-среды данной страны.
- В этом смысле есть еще, к сожалению, серьезные проблемы. Многие уже состоявшиеся наши бизнесмены стремятся обеспечить себе альтернативные деловые площадки в других странах. Это говорит о том, что нам многое еще предстоит сделать в своем собственном доме. Более того, мы должны не только стараться удержать свой капитал в нашей стране, но и сделать все возможное, чтобы иностранный капитал нашел в Армении поле для своего нормального развития.
Вновь вернусь к идее свободной экономической зоны: при ее наличии в нашей стране появится сектор, который, подобно локомотиву, потянет за собой остальные отрасли и сферы экономики. Тем самым он будет способствовать улучшению деловой среды, создаст у инвесторов атмосферу доверия.
- Мы все время говорим о приоритетных сферах нашей экономики - то это высокие технологии, то какая-нибудь другая отрасль, и т. д, и т. п. Но ни одна отрасль так и не стала локомотивом экономики...
- По моему мнению, сначала следует создать свободную экономическую зону и создать Клуб бизнесменов, куда войдут те наши предприниматели, которые обладают современными знаниями, умением и потенциалом работать с крупным капиталом, и желают интегрироваться в мировую экономику.
- У нас уже есть Союз промышленников и предпринимателей.
- Есть, но он, к сожалению, не решает проблем бизнес-поля нашей страны. А предлагаемый мной клуб будет бороться за то, чтобы наш бизнес стал более конкурентоспособным и одновременно стремился к технологиям развитого внешнего рынка, тем самым повышая и собственный потенциал интеграции в мировую экономику. Это должен быть клуб элиты бизнесменов - с обращенной в будущее деятельностью. В этом деле, думается, многое предстоит сделать и государству. Ждать, что бизнесмены самоорганизуются и решат подобные задачи,- маловероятно. А кроме того, и времени ждать уже нет.
- Если не будет политической воли властей, то и инициативы самих бизнесменов могут оказаться напрасными. Естественно, что государство должно установить и новые правила игры в деловом поле.
- В стране должна сформироваться такая психологическая атмосфера, в которой бизнесмен считал бы себя партнером государства. Государство должно создать для своего партнера соответствующие условия, а бизнесмен - выполнять свои налоговые обязательства. Надо изжить стремление рассматривать бизнесмена лишь как налогоплательщика. Ведь самым большим капиталом страны является состоявшийся бизнесмен - именно он формирует систему ценностей национальной буржуазии каждой страны.
- Хорошо сказано. Однако не кажется ли вам, что система ценностей нашей собственной буржуазии никак не сформируется еще и потому, что в нашей бизнес-среде наличествуют элементы незаконной деятельности или даже криминала?
- Да, такая проблема есть. Однако следует учесть, что такая ситуация характерна для экономик переходного периода. Все страны прошли этот путь. Однако независимо от того, каким образом был накоплен первоначальный капитал, необходимо, чтобы управляющие этим капиталом вошли в цивилизованное поле деятельности, присущее современным хозяйствующим субъектам. В этом должно быть заинтересовано также государство, которое пусть условно, но должно устанавливать для бизнесменов новые качественные критерии в форме госзаказа.
- Но позволят ли сегодня олигархи - а хотим мы того или не хотим, но таковые существуют,- появиться этим качественно новым бизнесменам, не помешают ли этому?
- Олигархи тоже ощущают жизненную потребность в формировании новой среды. Потому что самый простой и эффективный способ защиты капитала - это защитить его с помощью закона. Все остальные способы временны и анахронистичны. В то же время для субъектов с серьезными финансовыми возможностями насущным стал вопрос освоения новых рынков. Армянский рынок мал, а на мировом рынке невозможно быть конкурентоспособным с устаревшими технологиями и окостеневшими подходами. Олигарх вынужден приспосабливать свои технологии и экономические рычаги к требованиям времени.
- Очевидно, что недвижимость в Ереване распределена непропорционально. Не приводит ли это к сложностям и трудностям на рынке? В частности, центр перенасыщен высотными домами, тогда как на окраинах их редко можно увидеть. Говорят, что квартиры даже на Северном проспекте не распродаются.
- Да, в сфере градостроительства еще много чего предстоит сделать. Мы должны сделать все, чтобы формирующиеся здесь инфраструктуры дошли до конечного потребителя. Поэтому следует вкладывать средства в такие градостроительные программы, которые морально не устарели, рассчитаны на 200300 лет жизни, имеют полноценную прикладную функцию, отвечают достаточным градостроительным и эстетическим критериям. Пользуясь случаем, скажу, что ЗАО «ЭСКО-Концерн» разрабатывает проект строительства в Ереване квартала высоких технологий. Там будут и офисные, и жилые здания. Компьютерные специалисты будут работать в офисах и жить в домах рядом. Это будет большая инфраструктура, в качестве «сырья» использующая научный потенциал. Да и вообще задача нашей компании - осуществлять инвестиционные программы в областях градостроительства, недвижимости и туризма.
www.myrealty.am
