Особенности рынка недвижимости как объекта анализа
Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид информационной деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
Объектом анализа является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая система.
Предметом анализа являются структура, свойства и процессы функционирования рынка.
Принципы методологии анализа рынка недвижимости
Основной принцип развиваемой нами с 1994 года методологии дискретного пространственно-параметрического и динамического моделирования и анализа рынка недвижимости – системный подход к исследованию сложного объекта. Он подразумевает:
- изучение функционирования объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему (внешнюю среду), и следовательно - изучение условий функционирования объекта во внешней среде (экономические и политические условия в городе, регионе, стране, в мире);
- расчленение (многоуровневую декомпозицию) структуры объекта и процессов его функционирования на элементы (составные части), изучение элементов раздельно, и обратный синтез подсистем (объединения элементов) все более высокого уровня, вплоть до рынка недвижимости города, региона, страны.
Принципы методологии анализа рынка недвижимости
Частные принципы:
- целеполагание – анализ рынка недвижимости не является самостоятельным бизнесом, он обслуживает различных заказчиков, выполняется с различными целями, и поэтому содержание анализа, используемые показатели и методы в каждом конкретном случае должны соответствовать цели и задачам исследования;
- стадийность – вся процедура анализа рынка расчленяется на ряд стадий (этапов), каждый из которых может выполняться самостоятельно для решения определенной задачи либо включаться в ту или иную последовательность этапов;
Принципы методологии анализа рынка недвижимости
Частные принципы:
- многоуровневость – каждый показатель функционирования рынка должен определяться для того или иного уровня декомпозиции и обобщения структуры и процессов, и в совокупности должна быть получена многоуровневая система значений одного и того же показателя;
- многовариантность – следствием предыдущих принципов является многовариантное построение методик анализа рынка, показателей, отчетных форм, и выбор для решения конкретной задачи определенного их набора;
- стандартизация и креативность – должно быть обеспечено четкое сочетание стандартизованных методик, показателей, отчетных форм для одних (начальных) стадий анализа и возможность творческого выбора их на других (завершающих) стадиях.
Типовые цели анализа рынка недвижимости
Анализ рынка может проводиться с различными частными целями и осуществляться самостоятельно либо представлять собой элемент, этап других видов деятельности:
- отраслевого экономического анализа с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, органами управления решений по совершенствованию механизмов функционирования рынка.
- обеспечения информацией СМИ и потребителей (PR-деятельность)
- стратегического и оперативного менеджмента в риэлторской, девелоперской, инвестиционной компании с целью повышения эффективности ее деятельности;
- маркетинга с целью продвижения брэнда компании, товара или услуги;
- оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта;
- инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений.
Уровни методологии (стадии, этапы анализа)
1) Создание и наполнение аналитических баз данных:
- сбор информации
- предварительная обработка информации
2) Мониторинг рынка:
- статистическая обработка данных
- анализ и оценка текущего состояния показателей
- анализ и оценка динамики показателей;
Уровни методологии (стадии, этапы анализа)
3) Анализ (в узком смысле термина), или исследование рынка недвижимости:
- исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения показателей
- исследование динамики показателей
- совместное исследование динамики различных показателей;
4) Прогнозирование развития рынка:
- исследование факторов, влияющих на изменение показателей
- прогнозирование тенденций изменения показателей.
Основные показатели, индикаторы и индексы рынка недвижимости
При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:
ценовая ситуация на рынке;
конъюнктура спроса и предложения;
активность рынка, объем операций на рынке (натуральный оборот рынка);
емкость, денежный оборот рынка;
ликвидность объектов;
доступность объектов, состояние платежеспособного спроса, предпочтения потребителей на рынке;
состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка;
внешние условия функционирования рынка в регионе.
0 коммент.:
Отправить комментарий